INTRODUZIONE
Investire in immobili a Tenerife dovrebbe significare aumentare il proprio patrimonio e garantire il proprio futuro finanziario, ma a volte può risultare eccessivamente complicato e forse intimidatorio per l’investitore comune con poca esperienza. Tuttavia, ci sono sei fattori fondamentali che dovrebbero essere presi in considerazione e, sebbene possano sembrare ovvi, molte persone non si attengono a queste linee guida quando effettuano un investimento.
1) DECIDERE IL TIPO DI INVESTIMENTO DESIDERATO
Determinate il tipo di investimento che desiderate fare. Desiderate semplicemente una casa per le vacanze per voi stessi, la vostra famiglia e i vostri amici, dove il cambiamento di stile di vita è la priorità, ma volete anche ottenere la migliore crescita del capitale per il futuro?
Oppure desiderate investire in un immobile sia per il reddito che per la crescita del capitale, senza la priorità di abitarvi?
Non esiste una "taglia unica". La vostra priorità dovrebbe essere quella di riconoscere i vostri obiettivi di investimento complessivi, che saranno influenzati dalle vostre esigenze di vita, dalle vostre attitudini di investimento, dai tempi e, non da ultimo, dal vostro budget per questa impresa.
In seguito cercheremo le proprietà che meglio si adattano alle vostre esigenze specifiche e che rispondono a tutte le vostre esigenze. Stabiliremo quali immobili offrono le migliori opportunità e suggeriremo opzioni e strategie di investimento in grado di raggiungere i vostri obiettivi principali. Si tratta di un servizio su misura che massimizza le possibilità di acquistare l’immobile giusto nel posto giusto, al momento giusto e per i motivi giusti.
Se l’acquisto è puramente a scopo di investimento, senza considerare le preferenze d’uso personali, non bisogna mai legarsi emotivamente a un immobile che si sta pensando di acquistare come investimento. La cosa più importante da tenere a mente è che, in fin dei conti, si tratta di un investimento immobiliare e che lo si sta acquistando principalmente per i rendimenti da locazione e per la probabile crescita del capitale.
Non limitatevi a considerare il prezzo d’acquisto e il rendimento del reddito, ma valutate anche il potenziale di crescita del capitale, che è altrettanto importante.
Fate attenzione quando acquistate per affittare a breve termine piuttosto che per affittare a lungo termine! Comprendete le leggi vigenti in materia di locazione e assicuratevi di acquistare una proprietà che si adatti al meglio alle vostre circostanze e ai vostri requisiti. Cliccare qui per informazioni sulla legge sulle locazioni.
Lasciatevi guidare da noi, che dopo oltre tre decenni di assistenza ai nostri clienti, abbiamo una grande esperienza e abbiamo a cuore i vostri interessi, il tutto supportato da un’assicurazione di responsabilità civile professionale, per tutelarvi in modo completo rispetto ai consigli, alle informazioni e alle indicazioni che vi forniamo.
2) POSIZIONE, POSIZIONE E POSIZIONE
Quindi, oltre a ciò che abbiamo menzionato sopra, quali sono gli aspetti principali da considerare?
Anche se può sembrare esagerata, questa frase senza tempo è vera e molte persone sottovalutano il potere di un immobile ben posizionato. Indipendentemente dalle condizioni attuali del mercato, l’immobile che state acquistando si trova in una posizione che vorreste possedere tra 10 anni?
L’ubicazione dell’immobile determinerà in ultima analisi il successo complessivo del vostro investimento, influenzando l’importo dell’affitto che potrete richiedere, i tipi di affittuari e il tasso di posti vacanti.
Prima di acquistare, fate una ricerca con noi. Più la località è appetibile, minore è il rischio e noi possiamo consigliarvi le migliori aree di investimento in base al budget che avete a disposizione.
3) SCEGLIERE L’IMMOBILE GIUSTO AL PREZZO GIUSTO
La strategia di investimento immobiliare più affidabile è quella che si concentra sul valore. Acquistare valore significa acquistare immobili a un prezzo pari o inferiore al loro costo di sostituzione (il costo di costruzione dello stesso edificio oggi). Gli immobili sono letteralmente un bene durevole, il che significa che la loro disponibilità è limitata, perché la quantità di terra nel mondo è finita. Quindi, se oggi è possibile acquistare un immobile a un prezzo conveniente, nel lungo periodo il prezzo aumenterà inevitabilmente.
Inoltre, acquistate qualcosa che si avvicini al prezzo medio della zona per il tipo di immobile che desiderate. Se costa 200.000€ e darà un rendimento netto da locazione a lungo termine di 1.000€ al mese, un immobile da 300.000€ vi pagherebbe 1.500€ al mese? Se non lo fa, si riduce il rendimento della proprietà e non vale la pena spendere soldi in più, a meno che non si considerino anche le preferenze personali e il piacere di utilizzo.
A differenza dell’acquisto di azioni, dove il valore di un’azienda è trasparente, gli immobili non sono così facili da prezzare, ma questo vi offre comunque l’opportunità di acquisire un bene al di sotto del suo reale valore di mercato se siete pazienti e competenti. Noi abbiamo le conoscenze, voi dovete avere la pazienza di farvi guidare da noi.
Le diverse classi di asset immobiliari – appartamenti, ville o terreni – possono sovraperformare l’una rispetto all’altra nel tempo. Ad esempio, un terreno sfitto non fornisce alcun reddito da locazione, ma può apprezzarsi più rapidamente se acquistato in un’area con un’offerta limitata. L’investimento in un appartamento può comportare minori costi di manutenzione rispetto a quello in una villa indipendente. Alcune aree offrono rendimenti da locazione più elevati, ma è importante che facciate le vostre ricerche perché in genere questi immobili sono più costosi da acquistare e possono offrire minori opportunità di crescita del capitale.
4) QUALITÀ E IDONEITÀ DELL’EDIFICIO
Come una buona posizione, anche un edificio di qualità, ben progettato e costruito, dà i suoi frutti, soprattutto a lungo termine. Gli edifici di qualità superiore non solo richiedono meno manutenzione e riparazioni continue, ma tendono anche ad affittare più rapidamente, offrendo forse un rendimento più elevato. Tuttavia, è necessario considerare il rendimento medio degli affitti per ogni individuo rispetto al prezzo di acquisto.
Detto questo, non è sempre un male acquistare un immobile che non è in condizioni ottimali, perché si ha l’opportunità di migliorare il valore dell’immobile sistemandolo e questo può aumentare i rendimenti sia per la crescita del capitale che per il reddito da locazione. Non è possibile farlo quando si acquistano azioni!
Non cercate subito un appartamento con spese condominiali basse. Questo può essere semplicemente un segno che un edificio non offre il tipo di qualità o di servizi che gli inquilini potrebbero desiderare e può significare che sta per arrivare una spesa importante che non è stata preventivata.
Rendere l’immobile attraente per gli affittuari. Scegliete toni neutri e mantenete la cucina e il bagno in buone condizioni. Se avete una proprietà ben presentata, attirerete inquilini di qualità migliore e l’ultima cosa che volete è un cattivo inquilino.
Un altro punto che è oggetto di dibattito è se dovete acquistare un immobile in cui sareste felici di vivere voi stessi. Tuttavia, è bene distinguere tra la propria casa e il proprio investimento per evitare di essere troppo coinvolti; ricordate che si tratta della casa del vostro inquilino e non della vostra.
È importante ricordare che arriverà il giorno in cui vorrete vendere l’immobile e se una casa è attraente non solo per gli investitori immobiliari, ma anche per i proprietari, avrete un mercato più ampio per l’immobile e questo massimizzerà il vostro prezzo di vendita. Spesso i proprietari sono disposti a pagare un po’ di più per l’immobile in cui vivono, perché diventa un acquisto più emotivo che logico.
5) ACQUISTO DI IMMOBILI DI NUOVA COSTRUZIONE / FUORI PIANO
Se state cercando di acquistare una nuova proprietà in costruzione, la qualità della costruzione e il track record di uno sviluppatore sono una misura importante. Un promotore etico e competente è fondamentale per il successo di qualsiasi sviluppo immobiliare. Come per ogni azienda, uno sviluppatore esperto ha la capacità di gestire gli inevitabili alti e bassi e può fare la differenza tra il fallimento e il successo di un progetto.
Quindi, se state cercando una nuova proprietà, è importante che siano state fatte ricerche e due diligence sia sul promotore che sul costruttore, per vedere quali altri progetti hanno realizzato e la loro stabilità finanziaria. Noi di Tenerife Property Shop, oltre ad avere una vasta esperienza in questo senso, ci assicuriamo anche che tutti i depositi versati al costruttore siano coperti da una garanzia bancaria, oltre ad avere una garanzia di costruzione di 10 anni al completamento.
Inoltre, forniamo ai nostri clienti una garanzia assicurata di 20 anni sul titolo di proprietà, che copre praticamente tutti i problemi che potrebbero verificarsi in futuro, compresa la garanzia che tutti i documenti siano corretti, come ad esempio la licenza di prima occupazione, il certificato di abitabilità, ecc. L’ulteriore buona notizia è che noi paghiamo anticipatamente il premio per la durata di 20 anni della polizza e ve lo regaliamo al termine del contratto. Questa polizza assicurativa è stata negoziata da noi con la Compagnia di Assicurazioni Caser, una delle maggiori compagnie assicurative in Spagna, in quanto assicuratrice delle Casse di Risparmio Nazionali. È un’esclusiva di Tenerife e non può essere ottenuta da nessun altro agente immobiliare, broker assicurativo o banca.
È possibile acquistare un immobile di nuova costruzione già ultimato, ma c’è anche la possibilità di acquistare nelle prime fasi della costruzione "fuori piano": in questo modo, oltre alla crescita del capitale e al rendimento derivante dal reddito da locazione, si possono ottenere guadagni sostanziali acquistando nelle prime fasi della costruzione.
Fondamentalmente, l’impresa edile vende la proprietà nelle prime fasi del progetto. Queste proprietà possono essere appartamenti o case, in genere a prezzi inferiori al normale valore di mercato.
L’acquirente paga un deposito, di solito il 10% alla firma del contratto d’acquisto, seguito da un 30% del prezzo di vendita quando le fondamenta sono state realizzate, un altro 30% può essere dovuto quando la struttura raggiunge il livello del tetto e il 30% finale deve essere pagato al completamento e al ricevimento degli atti di proprietà. In alcuni casi, se si accende un mutuo, le ultime due rate, pari al 60%, possono essere rinviate fino al completamento.
Il pagamento di questi depositi fornisce all’impresa di costruzione un capitale, riducendo così l’importo del prestito bancario necessario al promotore per finanziare il progetto. Lo sviluppatore avrà una struttura incorporata di aumenti di prezzo durante la costruzione, per cui il più delle volte i prezzi di vendita finali, quando il progetto è in fase di completamento, saranno superiori del 20% rispetto ai prezzi iniziali. Spesso uno sviluppo è già esaurito quando raggiunge il livello del tetto, quindi se avete pagato solo il 40% del prezzo di acquisto in quel momento, avrete ottenuto un profitto del 50% sul vostro esborso durante quel periodo.
Supponendo che i valori degli immobili continuino a crescere durante la costruzione, al termine dei lavori l’immobile avrà subito un sostanziale aumento di valore senza che voi abbiate pagato l’intero prezzo. Cercate di assicurarvi una proprietà all’inizio del progetto, quando potrete prenotare i lotti più desiderati ai prezzi più alti.
Si tratta di un investimento immobiliare speculativo che potrebbe comportare una perdita di denaro nel caso in cui i valori degli immobili dovessero diminuire, ma questo sarebbe lo stesso se si acquistasse un immobile in rivendita a titolo definitivo. Tuttavia, le performance storiche dei valori immobiliari a Tenerife hanno mostrato un continuo aumento dei valori immobiliari nel medio termine. Ciò è dovuto in gran parte al fatto che il mercato di Tenerife è più orientato al "desiderio o all’aspirazione" piuttosto che al "bisogno", come avviene in genere nei paesi d’origine della maggior parte delle persone.
Inoltre, il mercato immobiliare di Tenerife non è direttamente legato a un’unica economia, in quanto i proprietari di immobili nel sud di Tenerife sono di molte nazionalità diverse e, con l’aumento della domanda e la diminuzione dell’offerta, il futuro degli investimenti immobiliari qui continua a essere positivo, con rendimenti superiori alle normali aspettative.
6) UTILIZZO DELLE AGEVOLAZIONI IPOTECARIE
L’ammontare dell’ipoteca su un immobile amplifica i rendimenti e i rischi dell’investimento. Con i tassi d’interesse molto bassi attualmente pagabili sui mutui, è opportuno approfittarne per aumentare il proprio potere d’acquisto/investimento. Probabilmente ogni multimilionario ha un’ipoteca massima sul proprio immobile, perché è denaro a buon mercato e il rendimento dell’investimento e la crescita del capitale investito in un immobile sono di gran lunga superiori agli interessi da pagare.
Quando il settore immobiliare riprende a crescere e le banche iniziano a fare a gara per concedere prestiti immobiliari e decidono di aumentare l’ammontare del debito che sono disposte a concedere, il vostro capitale può acquistare più immobili.
Aumentando la leva finanziaria e l’ammontare totale del debito, aumenta la quantità di immobili che si possono acquistare e quindi potenzialmente trarre profitto.
Tuttavia, è bene ricordare che l’aumento della leva finanziaria espone anche a una maggiore responsabilità di rischio. Riteniamo che un debito sano sia compreso tra il 60% e il 70%, a seconda delle circostanze individuali.
Sebbene l’investimento immobiliare sia un percorso collaudato per ottenere ricchezza a lungo termine, è necessario considerarlo un tipo di investimento a medio-lungo termine, quindi dovrete assicurarvi di potervi permettere di mantenere le rate del mutuo nel lungo periodo. Non vorrete vendere il vostro investimento immobiliare finché non sarete pronti e se doveste trovarvi in una situazione di stress finanziario, potreste essere costretti a scaricare l’immobile nel momento sbagliato.
Ricordate che i tassi d’interesse possono variare nel tempo, ma la buona notizia per gli investitori immobiliari è che in tempi di aumento dei tassi d’interesse si può normalmente prevedere un aumento dell’affitto. Ricordate che i tassi di solito aumentano in linea con i prezzi degli immobili, quindi l’aumento dei tassi di interesse non è sempre una cattiva notizia per gli investitori immobiliari, poiché è più che probabile che abbiano ottenuto una vittoria sul fronte delle plusvalenze.
Sfruttare il capitale della propria casa, o il capitale di un altro investimento immobiliare, può essere un modo efficace per acquistare un investimento immobiliare qui a Tenerife. Il capitale proprio è la somma di denaro che si possiede effettivamente nella casa. Si può calcolare calcolando la differenza tra il valore dell’immobile e il debito ipotecario, ottenendo così l’ammontare del capitale proprio dell’immobile. L’utilizzo del patrimonio netto dell’abitazione esistente può consentire di contrarre un prestito più elevato per l’investimento immobiliare, aumentando così le detrazioni fiscali.
CONCLUSIONE
Ricordate che la proprietà è principalmente un investimento a medio-lungo termine e più a lungo potete permettervi di impegnarvi in un immobile, meglio sarà e, man mano che accumulerete capitale, potrete prendere in considerazione l’acquisto di un secondo immobile da investimento. Non siate troppo avidi. Trovare il giusto equilibrio tra stabilità finanziaria e possibilità di godersi la vita. La sicurezza finanziaria è molto importante, ma la qualità della vita non ha prezzo.
Infine, sappiate che, a differenza di azioni, fondi gestiti, banche o società edilizie, non potete vendere una parte del vostro investimento immobiliare se avete bisogno di denaro. Quindi, siate cauti, ma considerate che i livelli di migrazione record dovuti al riscaldamento globale, insieme all’aumento del turismo a Tenerife e alla domanda di potenziali acquirenti unita alla carenza di immobili, sono fattori cruciali che favoriscono l’investimento in immobili qui.
Saremo lieti di organizzare un incontro con voi o una prima chiacchierata telefonica per stabilire la strategia e la struttura più adatta a voi e aiutarvi a massimizzare le vostre possibilità di investimento personale in immobili a Tenerife per il vostro benessere futuro.
